Rédaction : CDAD du Jura.

La mitoyenneté est l’ensemble des droits et obligations de deux voisins sur un mur séparant leurs propriétés. Le caractère mitoyen ou non mitoyen est important en ce qu’il détermine à qui incombe l’entretien et la réparation de ce mur.

Les présomptions de mitoyenneté ou de non mitoyenneté

Un mur séparant deux bâtiments, deux cours, deux jardins, une cour et un jardin, ou encore deux enclos dans les champs, est présumé mitoyen.

Mais un mur séparant un bâtiment et un jardin sera présumé non mitoyen.
Un mur séparant deux bâtiments de hauteur inégale, sera présumé mitoyen jusqu’à la hauteur du bâtiment le moins élevé (l’héberge).

Un mur au sommet duquel se trouve une pente inclinée d’un seul côté sera présumé non mitoyen et appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel la pente s’incline.

De même, un mur équipé de tuiles ou de pierres apparentes à son sommet,  sera présumé non mitoyen et appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel se trouvent ces tuiles ou les pierres apparentes.

L’article 653 du code civil établit que :
« Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire ».

L’Article 654  poursuit ainsi :
« Il y a marque de non mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné.
Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.
Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre ».

La preuve de la mitoyenneté ou non mitoyenneté (mur privatif)

L’existence d’un titre constatant la mitoyenneté ou non mitoyenneté

Cela peut être un acte notarié ou un simple écrit éventuellement enregistré au bureau de hypothèques définissant le caractère mitoyen du mur de séparation de deux propriétés voisines, ou précisant un abandon de la mitoyenneté du mur.

La prescription acquisitive

Si un voisin établit qu’il s’est comporté  au vu et au su de son voisin, pendant 30 ans, comme un véritable copropriétaire du mur (par exemple en participant à l’entretien et aux réparations), ou à l’inverse, s’il établit qu’il s’est comporté au vu et au su de son voisin comme le propriétaire exclusif du mur, et s’il établit que cette possession a été non interrompue, paisible et non équivoque, le caractère mitoyen ou non mitoyen du mur de séparation sera reconnu.

Le délai de prescription acquisitive peut être réduit à 10 ans si le voisin qui invoque la possession est de bonne foi et possède juste titre ignorant l’erreur entachant ce titre.

Peut-on obliger son voisin à céder la mitoyenneté d’un mur ?

Un voisin peut demander à un propriétaire de céder la mitoyenneté de son mur privatif construit entre deux propriétés, moyennant un le versement d’une somme correspondant au prix de la moitié du mur ainsi que de la moitié du terrain sur lequel est bâti ce mur.

A défaut de cession amiable, le voisin peut saisir le TGI du lieu de situation des immeubles d’une demande de cession forcée.

Cela est impossible s’il s’agit d’une clôture autre qu’un mur (palissade, haie, arbres, fossé).

Effets de la mitoyenneté

Entretien et réparation, travaux de reconstruction

Chacun des propriétaires doit veiller à la conservation du mur, c'est-à-dire à l'entretien du mur mitoyen en effectuant les réparations nécessaires ou en envisageant la reconstruction du mur si celui-ci est en mauvaise état.

Ces travaux doivent être effectués d'un commun accord entre les 2 propriétaires, sauf en cas d'urgence (par exemple, lorsque le mur menace de s'écrouler).

Si le propriétaire d'un mur mitoyen fait exécuter seul des travaux sur le mur, sans prouver l'accord du voisin ou justifier d'une urgence, il ne peut obtenir de l'autre propriétaire le remboursement de la moitié du coût des travaux.

De même, chaque propriétaire doit s'abstenir de tout ce qui peut dégrader le mur mitoyen et, d'une façon générale de tout ce qui peut porter atteinte aux droits du voisin.
Si tel était le cas, le propriétaire concerné pourrait être condamné à assumer seul les frais de réparation.

Tout mur mitoyen reconstruit doit respecter la règle de hauteur suivante :
• 3,20 mètres de hauteur dans les villes de 50.000 habitants et plus
• ou 2,60 mètres de hauteur dans les autres villes.

Cette règle ne s'applique qu'à défaut d'usages locaux ou de règlements particuliers précisés par arrêté municipal. Pour connaître les usages locaux et les règlements particuliers, il convient de se renseigner auprès de sa mairie.

Si un propriétaire estime que les fais d’entretien, réparation et reconstruction sont trop importants, il peut abandonner la mitoyenneté.

Travaux de surélévation

Un propriétaire peut décider de rehausser le mur mitoyen ou d'augmenter son épaisseur, uniquement de son côté, et à ses frais. Pour se faire, il doit au préalable demander l'accord de son voisin.

La partie supérieure du mur surélevé ou augmenté appartient exclusivement au voisin qui a fait les travaux. L'autre voisin peut cependant demander à acquérir la mitoyenneté de cette partie du mur en payant la moitié du coût des travaux et l'excédent du sol fourni pour l'excédant d'épaisseur, s'il y en a.

Si la séparation est constituée par une haie ou des arbres, les produits (fruits ou fleurs) se partagent par moitié.
Il est possible de planter des arbres à la limite d’un mur mitoyen sans respecter de distances et sans dépasser le sommet du mur.

Clôtures, haies, arbres

Article 666 :
« Toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu'il n'y ait qu'un seul des héritages en état de clôture, ou s'il n'y a titre, prescription ou marque contraire.
Pour les fossés, il y a marque de non mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d'un côté seulement du fossé.
Le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve ».

Article 669 :
« Tant que dure la mitoyenneté de la haie, les produits en appartiennent aux propriétaires par moitié ».

Article 670 :
« Les arbres qui se trouvent dans la haie mitoyenne sont mitoyens comme la haie. Les arbres plantés sur la ligne séparative de deux héritages sont aussi réputés mitoyens. Lorsqu'ils meurent ou lorsqu'ils sont coupés ou arrachés, ces arbres sont partagés par moitié. Les fruits sont recueillis à frais communs et partagés aussi par moitié, soit qu'ils tombent naturellement, soit que la chute en ait été provoquée, soit qu'ils aient été cueillis.
Chaque propriétaire a le droit d'exiger que les arbres mitoyens soient arrachés ».