Juline BORIE (juriste) et Malorie PAICHELER (assistante juridique en alternance), le 03/02/2025.

Qu'est-ce que la garantie décennale ?  

La garantie décennale est définie par l'article 1792 du Code civil. Elle rend obligatoire pour tout professionnel de la construction et les particuliers qui construisent pour eux-mêmes à souscrire à une assurance de responsabilité civile décennale.

Celle-ci concerne les constructions nouvelles, les travaux d'extension et de rénovation d'un bâtiment existant.

Elle est liée par la conclusion à un contrat de louage d’ouvrage entre un maître d’ouvrage, c’est-à-dire celui pour le compte de lequel des travaux ou un ouvrage immobilier sont réalisés et le constructeur s’engageant à effectuer ces travaux.

Qui est concerné par cette garantie ? 

Tout professionnel du bâtiment est concerné : entrepreneur, promoteur, lotisseur, maître d'œuvre, architecte, technicien, bureau d'études, ingénieur-conseil, artisan, auto-entrepreneur.

Et les constructeurs étrangers ?

Les constructeurs étrangers doivent justifier que leur garantie couvre la responsabilité décennale selon la loi française pour les contrats réalisés en France.

Les sous-traitants sont-ils concernés ?

Non, les sous-traitants ne sont pas couverts par la garantie décennale, car ils n'ont pas de lien direct avec le maître d'ouvrage. Cependant, ils restent responsables envers le constructeur pour lequel ils travaillent.

Quels dommages sont couverts par la garantie décennale ?

La garantie couvre les dommages graves qui compromettent la solidité du bâtiment ou le rendent inutilisable, y compris ceux causés par un vice du sol. Cela inclut : 

• Les défauts affectant la solidité du bâtiment,
• Les malfaçons touchants des éléments essentiels (fondations, ossature, toiture...),
• Les dommages rendant l'immeuble inhabitable (exemple : infiltrations graves).

Exemples de parties concernées par la garantie :

• Ouvrages de fondations et d'ossature,
• Réseaux et assainissement,
• Voiries (chemins d'accès),
• Ouvrages avec fondations (véranda, terrasse, piscine enterrée),
• Elements d'équipement indissociables du bâtiment (chauffage encastré, canalisation...).

Quels dommages ne sont pas couverts ? 

La garantie ne couvre pas les défauts esthétiques, comme une microfissure sans infiltration ou une nuance de teinte dans un enduit.

Quand le constructeur n'est-il pas responsable ?

Le constructeur peut éviter sa responsabilité si les dommages proviennent d'une cause extérieure, par exemple :

• Un événement de force majeure (inondation, tremblement de terre...),
• Une faute d'un tiers.

Comment faire jouer la garantie décennale ?

Si vous constatez un dommage couvert par la garantie, vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur pour signaler le problème et si besoin, contacter son assureur pour la prise en charge des travaux de réparation.

Quels points vérifier avant de commencer des travaux ?

Tout d’abord, il faut bien vérifier que le constructeur dispose d’une garantie décennale.

La garantie doit est souscrite avant le démarrage des travaux.

Avant l'ouverture du chantier, le professionnel a l'obligation de remettre au maitre une attestation d'assurance de responsabilité civile décennale.

Ensuite, la garantie décennale s'applique uniquement aux travaux ayant fait l'objet d'une ouverture de chantier pendant la période de validité du contrat. En effet, seuls les travaux déclarés dans le contrat d'assurance du constructeur sont couverts.

Enfin, être bien vigilant lors de la réception des travaux. L'assurance couvre les malfaçons qui n'étaient pas décelables lors de la réception des travaux.

Que se passe-t-il en cas de vente d’un logement ?

Si vous vendez un logement dans les 10 ans suivant sa construction, vous devez informer l'acheteur de l'existence (ou non) de l'assurance garantie décennale. Cette mention doit figurer dans l'acte de vente.

La garantie fonctionne-t-elle si le constructeur fait faillite ?

Oui. La garantie reste valable même si l'entreprise du constructeur dépose le bilan. Vous pouvez retrouver les coordonnées de son assureur sur l'attestation d'assurance ou en contactant le mandataire chargé de la liquidation de l'entreprise.

Que risque un constructeur sans garantie décennale ?

Un constructeur qui ne souscrit pas à cette assurance risque une peine de 6 mois d'emprisonnement ainsi qu'une amende de 75 000 €.

Cette obligation ne concerne pas les particuliers qui construisent un logement pour eux-mêmes ou leur famille proche (conjoint, enfants, petits-enfants).